Acquérir un bien immobilier

L’acquisition en Grèce d’un bien immobilier se révèle souvent être un véritable parcours du combattant. Que votre choix se porte sur un terrain à construire ou sur une construction existante il conviendra de prendre un certain nombre de précautions.
Un citoyen communautaire peut acquérir sans restriction un bien immobilier en Grèce. Il devra au préalable obtenir un numéro d’immatriculation fiscale de non résident. (AFM) et obtenir les codes d’accès au système « TAXIS » sans lesquels il ne pourra s’acquitter de ses obligations déclaratives (3) .
D’une manière pratique nous recommandons également l’ouverture d’un compte bancaire en Grèce au nom de l’acheteur, par lequel transitera le prix de la vente. Cette précaution pourra faciliter par la suite les démarches fiscales qu’il conviendra de ne pas négliger. Pour vous guider dans vos démarches, nous développerons ci-après les étapes d’une négociation, de la recherche du bien correspondant à vos attentes (1) à la conclusion du contrat de vente. (2) nous finirons par les implications fiscales. (3)

  1. Comment rechercher :
    Dans un premier temps, il est possible de se faire une idée du marché en consultant les petites annonces disponibles dans la presse spécialisée. Il est notable que la majorité des sources peuvent aujourd’hui être directement consultées sur la toile en langue grecque.
    La profession d’agent immobilier s’est beaucoup développée en voyant notamment l’implantation en Grèce de professionnels souvent bilingues. Recourir à un professionnel bien implanté dans la région concernée pourra être un atout. L’intervention d’un agent se fait sur la base d’un mandat de recherche qui se fera par écrit sous peine de nullité. Il est important d’en comprendre le détail. D’une manière générale, la pratique veut que l’agent ne soit rémunéré qu’au résultat.*
    Les agents sont souvent également mandatés par les vendeurs. L’assistance d’un avocat lors de la négociation du mandat garantira un mandat équilibré.
    *sur la base d’une commission de 2 % (deux pour-cent) de la valeur du bien à la charge de l’acheteur. Il peut également recevoir mandat du vendeur mais devra alors le préciser.
  2. Comment acquérir :
    Une fois le bien identifié se pose un certain nombre de difficultés d’ordre pratique, légal et fiscale :
    A ce stade il est souhaitable de nommer un avocat** dont le rôle sera d’analyser les éventuelles difficultés inhérentes au bien. (Vérification des titres de propriété auprès du registre des hypothèques et du cadastre, du permis de construire, voire de la constructibilité du terrain en coopération avec un ingénieur civil, …..). L’Avocat pourra également conseiller l’acheteur sur des questions complexes comme l’existence de baux.
    Si la Loi n’oblige plus désormais les Parties à être assistées par un avocat lors de la signature de l’Acte de vente qui ne peut être passé que devant un notaire, il est fortement recommandé d’être accompagné sur toute la procédure et notamment de s’assurer de l’enregistrement rapide de l’Acte d’achat auprès du registre de conservation des hypothèques et du cadastre (s’il est en place pour la zone concernée)
    **Le montant des honoraires d’un avocat est fixé librement. Dans la pratique ils évoluent entre 1.5 et 5% de la valeur du bien acquis dans le cas de la conclusion de l’affaire. Une fois l’acheteur satisfait sur les caractéristiques du bien, une promesse de vente peut être signée sous seing privé entre l’acheteur et le vendeur. Une somme symbolique sera versée et un délai limite pour la signature du contrat authentique devant notaire sera fixée. Si cette pratique a sans conteste un impact d’ordre psychologique il est notable, que sur le plan légal, elle ne peut en aucun cas garantir la vente définitive. Alternativement, un précontrat d’achat pourra être signé devant notaire éventuellement assorti de conditions suspensives. La promesse de vente aura pour effet de rassurer le vendeur sur les intentions de l’acheteur et lui donnera le temps de réunir sereinement les pièces nécessaires à la vente. (quitus fiscal, certificat de performance énergétique…) Le transfert de propriété ne se fera qu’à la signature du contrat définitif, lequel devra ensuite faire l’objet d’un enregistrement par le registre des hypothèques compétent. Il ne pourra être passé par le Notaire que si un certain nombre de certificats ont été fournis et les frais de mutation préalablement réglés. Il convient de préciser que le choix du notaire dépendra de l’acheteur. Pour les personnes ne parlant pas la langue grecque, L’assistance d’un interprète lors de la signature du contrat est obligatoire. Les conditions entourant le versement du prix entant susceptibles d’entrainer des conséquences d’ordre fiscal, il sera judicieux d’en avoir préalablement mesurer l’impact avec l’assistance de son Conseil (Avocat ou comptable) Précisons enfin qu’en dépit du contexte actuel de contrôle des changes il est techniquement possible de régler le prix en dehors du territoire de la République Hellénique. Cela devra être précisé dans l’acte authentique.
  3. Etre propriétaire d’un bien immobilier en Grèce.
    La propriété d’un bien immobilier en Grèce entraine pour son titulaire certaines conséquences d’ordre fiscal notamment déclaratives. L’acquéreur veillera à s’informer préalablement à l’acquisition, du montant annuel de la taxe sur les biens immobiliers (ENFIA). Comme pour tout citoyen grec, il est ensuite conseillé de s’attacher les services d’un comptable afin de s’assurer du bon respect et du suivi des obligations déclaratives. Il faudra notamment veiller à déposer une déclaration d’acquisition d’un bien immobilier (E9) dans le mois suivant l’achat.

Document élaboré par M. François CADET, avocat

dernière modification le 25/09/2017

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